Guía de residencia e inversión inmobiliaria en España: la era posterior a la Golden Visa
Con la Ley Orgánica 1/2025, que entró en vigor el 3 de abril de 2025, España puso fin oficialmente al régimen de residencia basado en la inversión inmobiliaria, conocido como «Golden Visa». Este cambio de fondo hace imprescindible que los inversores que querían obtener la residencia a cambio de una inversión inmobiliaria de 500.000 € replanteen sus estrategias.
Pero la supresión de la residencia a través del inmueble no significa que las puertas de España se hayan cerrado. El Gobierno español ha pasado a un nuevo modelo que prioriza el «talento activo» y el «emprendimiento productivo» sobre el «capital pasivo». En esta guía analizamos en detalle las alternativas de residencia en España más adecuadas y sostenibles.
1. El nuevo marco legal: ¿qué ha cambiado?
Según las declaraciones del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana de España, la supresión de los permisos de residencia basados en la inversión inmobiliaria forma parte de una estrategia para limitar las inversiones especulativas. Esta regulación, que se convirtió en ley tras un informe presentado al Consejo de Ministros en abril de 2024, derogó el artículo de «inmueble» de la sección de inversores de la Ley 14/2013.
El doble régimen de extranjería
En España, el derecho de extranjería discurre por dos ejes principales:
| Régimen | Base legal | Características | Ámbito |
|---|---|---|---|
| El Régimen General | Ley Orgánica 4/2000 | Normas clásicas, un largo proceso burocrático | Residencia No Lucrativa, Cuenta Propia |
| La Ley de Emprendedores | Ley 14/2013 | Un proceso rápido (20 días), silencio administrativo = aprobación | Nómada Digital, Visado de Emprendedor |
Entender esta distinción es de importancia crítica para gestionar correctamente los procesos de solicitud. Los trámites al amparo de la Ley de Emprendedores los lleva la Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE) y se resuelven mucho más rápido.
2. La alternativa más fuerte: el Visado de Nómada Digital
Para los profesionales y los trabajadores en remoto, la alternativa más fuerte al visado inmobiliario es el Visado de Nómada Digital (oficialmente, Visado de Teletrabajo Internacional). Este visado concede la residencia a las personas que, mientras viven en España, prestan servicios en remoto a empresas fuera de España.
¿Quién puede solicitarlo?
Según los datos del Ministerio de Asuntos Exteriores de España y de sus consulados, este tipo de visado abarca dos categorías principales:
- Trabajador por cuenta ajena (personal asalariado): quienes tienen un contrato de trabajo únicamente con empresas fuera de España
- Trabajador por cuenta propia (freelancer): quienes pueden acreditar que más del 80 % de sus ingresos procede de fuera de España (puede prestarse hasta un 20 % de servicios a clientes dentro de España)
La ventaja de un convenio de seguridad social
Uno de los aspectos más críticos y ventajosos de este tipo de visado entra en juego cuando existe un Convenio de Seguridad Social entre su país de origen y España. Como señala la Seguridad Social de España, la importación de derechos desde el país de origen es posible al amparo de un convenio internacional de este tipo. España tiene estos convenios con un gran número de países (incluidos los Estados miembros de la UE y muchos terceros países); es aconsejable comprobar si su propio país tiene uno con España antes de solicitar.
Los resultados prácticos:
- Una ventaja de coste: si se puede obtener un certificado de desplazamiento temporal del organismo de seguridad social de su país, no se pagan altas cotizaciones a la seguridad social en España
- Continuidad de la pensión: los días de cotización para la pensión en su país de origen siguen acumulándose sin interrupción
- El procedimiento: la Seguridad Social de España reconoce los formularios al amparo del convenio bilateral con su país
Si no se puede obtener tal certificado, el solicitante se ve obligado a darse de alta en España como trabajador por cuenta propia (autónomo) en el sistema RETA.
Los requisitos de cualificación
A diferencia del visado inmobiliario, el visado de nómada digital se basa en el mérito. Según los criterios de la UGE, el solicitante debe acreditar uno de los siguientes:
- Un título de grado de universidades, escuelas profesionales o escuelas de negocios reconocidas (los títulos universitarios obtenidos en el extranjero deben estar certificados con la Apostilla de La Haya)
- O al menos 3 años de experiencia profesional
Los requisitos económicos
La suficiencia económica del solicitante se calcula sobre la base del salario mínimo de España (SMI). Para 2025, el SMI se fijó en 1.184 € al mes (14 pagas), o 16.576 € al año. Para el visado de teletrabajo se exige por lo general unos ingresos equivalentes al 200 % del SMI.
| Criterio | Requisito |
|---|---|
| Ingresos mensuales | unos 2.368 € (el 200 % del SMI) |
| Experiencia profesional | 3 años o un título universitario |
| Seguro médico | cobertura privada completa |
| Antecedentes penales | limpios (últimos 5 años) |
3. La Residencia No Lucrativa (NLV)
Para quienes quieren vivir en España sin invertir, solo con sus activos actuales y sus ingresos pasivos, la Residencia No Lucrativa (NLV) es la opción más adecuada. Este tipo de permiso prohíbe trabajar en España, pero es ideal para jubilados o personas de alto patrimonio.
La prohibición de trabajar y el estilo de vida
Según las fuentes del Ministerio de Asuntos Exteriores de España, la persona debe acreditar «ingresos periódicos no derivados de una actividad laboral» o «activos patrimoniales suficientes». Pueden ser ingresos por alquiler, dividendos, ingresos por intereses o pensiones.
Suficiencia económica: los criterios del IPREM 2025
Para este tipo de visado, la suficiencia económica se calcula sobre la base del índice IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). Para 2025, el valor del IPREM se ha congelado y se mantiene en los niveles de 2023.
Valores del IPREM 2025:
- Mensual: 600,00 €
- Anual (12 pagas): 7.200,00 €
Conforme al reglamento, el solicitante debe acreditar el 400 % del IPREM mensual para sí mismo, y el 100 % por cada miembro de la familia.
| Estructura familiar | Requisito mensual | Importe mensual (€) | Importe anual (€) |
|---|---|---|---|
| Una persona | 400 % IPREM | 2.400 | 28.800 |
| Pareja (2 personas) | 400 % + 100 % | 3.000 | 36.000 |
| Pareja + 1 hijo | 400 % + 200 % | 3.600 | 43.200 |
| Pareja + 2 hijos | 400 % + 300 % | 4.200 | 50.400 |
Los consulados españoles piden extractos bancarios o justificantes de ingresos que muestren que estos importes son sostenibles no solo durante un año, sino a lo largo de todo el periodo de residencia.
El seguro médico y otros requisitos
Como el solicitante no tendrá acceso al Sistema Nacional de Salud de España, es obligatorio contratar un seguro médico privado de cobertura completa y sin copago de una compañía de seguros que opere en España. Además, debe presentarse un certificado de antecedentes penales de los países de residencia en los últimos 5 años.
4. El Visado de Emprendedor
Para quienes tienen no solo capital, sino una idea de negocio innovadora, el Visado de Emprendedor al amparo de la Ley 14/2013 es una opción rápida y prestigiosa.
El criterio «innovador» y el informe de ENISA
Este visado no es para abrir un negocio corriente (por ejemplo, un restaurante o una tienda). Según la ley, el proyecto debe «ser de interés general» y «tener un carácter innovador». La evaluación de esta cualidad la realiza ENISA (Empresa Nacional de Innovación).
Este visado no puede obtenerse sin el informe favorable de ENISA (Informe Favorable). Los criterios de evaluación:
- El modelo de negocio: debe ser escalable y tener potencial de crecimiento
- La innovación: debe contener elementos en el producto, el servicio o los procesos que se diferencien de lo que ya existe en el mercado
- El equipo: el emprendedor y su equipo deben tener la competencia para llevar a cabo el proyecto
Las ventajas del proceso
- Silencio administrativo (Silencio Positivo): en las solicitudes presentadas a la UGE, si la administración no responde dentro del plazo legal (normalmente de 10 a 20 días laborables), la solicitud se considera aprobada
- Reagrupación familiar: el cónyuge y los hijos pueden obtener el visado a la vez que el solicitante y tienen derecho a trabajar
- Movilidad: concede el derecho a moverse y trabajar libremente por España
5. El permiso de trabajo por cuenta propia (Cuenta Propia)
Si la idea de negocio no entra en la categoría «innovadora» (comercio tradicional, sector servicios, etc.), los solicitantes deben solicitar el permiso de residencia y trabajo por cuenta propia al amparo del Régimen General.
Las dificultades y los requisitos
Esta vía es más laboriosa que el Visado de Emprendedor:
- Prueba de inversión: debe acreditarse que el capital necesario para crear el negocio ya está disponible
- Un informe de viabilidad: debe presentarse un plan de negocio aprobado por las organizaciones profesionales de España (ATA, UPTA, etc.)
- Restricción regional: el primer permiso concedido puede estar limitado a una zona geográfica determinada (una provincia o comunidad autónoma) y a un sector
- Silencio administrativo (Silencio Negativo): si la solicitud no se responde en un plazo de 3 meses, se considera denegada
El proceso de solicitud en dos fases
El proceso comienza en el consulado de España en su país de residencia, pero requiere la aprobación de la Oficina de Extranjería en España:
- Fase 1: se solicita un permiso temporal de residencia y trabajo
- Fase 2: una vez aprobado el permiso, se presenta la solicitud de visado en el plazo de 1 mes y se pagan las tasas. Tras obtener el visado, se entra en España y se obtiene la tarjeta (TIE) con el alta en la Seguridad Social
6. Tabla de análisis comparativo
Una comparación de las opciones en cuanto a coste, derechos y proceso:
| Característica | Nómada Digital | Emprendedor | No Lucrativa | Cuenta Propia |
|---|---|---|---|---|
| Público objetivo | Trabajadores en remoto, freelancers | Tecnología, fundadores de start-ups | Jubilados, personas con ingresos pasivos | Empresarios tradicionales |
| Derecho a trabajar | Sí (en remoto). Límite del 20 % a firmas locales | Sí (sin límite) | NO | Sí (solo en su propio negocio) |
| Ingresos/inversión mín. | unos 2.368 €/mes | Capital + medios de subsistencia | 2.400 €/mes | Capital para crear el negocio |
| Organismo de solicitud | UGE o consulado | UGE o consulado | Solo consulado | Solo consulado |
| Plazo de decisión | unos 20 días | unos 20-30 días | unos 3 meses | unos 3-4 meses |
| Silencio administrativo | Positivo (aprobación) | Positivo (aprobación) | Negativo (denegación) | Negativo (denegación) |
| Seguridad Social | Exención posible con un convenio aplicable | Alta en el RETA español obligatoria | Seguro médico privado obligatorio | Alta en el RETA español obligatoria |
7. La hoja de ruta operativa
Los pasos a seguir para una solicitud exitosa en la nueva era de España:
La fase de preparación: legalizar los documentos
Las autoridades españolas exigen dos condiciones básicas para la validez de los documentos oficiales obtenidos en su país de origen:
- La Apostilla de La Haya: La mayoría de los países son parte del Convenio de La Haya. Los certificados del registro civil, los antecedentes penales, los títulos y las resoluciones judiciales deben estar certificados con la Apostilla por las autoridades competentes de su país (en los países que no son parte del Convenio de La Haya se requiere la legalización consular)
- Una traducción jurada: los documentos deben traducirse al español, preferiblemente por traductores aprobados por el consulado o por traductores jurados en España (Traductor Jurado)
El proceso de cita y solicitud
La solicitud se realiza a través del consulado o la embajada de España en su país de residencia. Las citas suelen pedirse en persona y deben seguirse los procedimientos consulares correspondientes.
Los matices de la reagrupación familiar
- La Ley de Emprendedores (14/2013): el cónyuge y los hijos pueden solicitarlo a la vez que el solicitante
- El Régimen General (No Lucrativa): es posible una solicitud simultánea, pero deben acreditarse recursos económicos adicionales (el 100 % del IPREM) por cada miembro de la familia
- El Régimen General (trabajo): normalmente, el solicitante puede llevar a cabo la reagrupación familiar después de residir 1 año y renovar su permiso
Resumen de costes
| Tipo de visado | Tasa de solicitud | Requisito de ingresos mensuales | Costes adicionales |
|---|---|---|---|
| Nómada Digital | unos 80 € | 2.368 € | Seguro médico, traducción |
| Emprendedor | unos 80 € | Variable | Informe de ENISA, seguro médico |
| No Lucrativa | unos 80 € | 2.400 € | Seguro médico, traducción |
| Cuenta Propia | unos 80 € | Variable | Informe de viabilidad, traducción |
Cronograma del proceso
| Paso | Nómada Digital | Emprendedor | No Lucrativa | Cuenta Propia |
|---|---|---|---|---|
| Preparación de la documentación | 2-4 semanas | 4-8 semanas | 2-4 semanas | 4-6 semanas |
| Solicitud | 1 semana | 1 semana | 1 semana | 1 semana |
| Plazo de decisión | 2-3 semanas | 3-4 semanas | 8-12 semanas | 12-16 semanas |
| Tarjeta TIE | 2-4 semanas | 2-4 semanas | 2-4 semanas | 2-4 semanas |
| TOTAL | 7-12 semanas | 10-17 semanas | 13-21 semanas | 19-27 semanas |
Consejos prácticos
- El Convenio de Seguridad Social: si existe un convenio de seguridad social entre su país y España, asegúrese de informarse sobre cómo obtener un certificado de desplazamiento temporal del organismo de seguridad social de su país para el visado de nómada digital; puede ahorrarle el pago de altas cotizaciones en España
- Preparación de la documentación: inicie los trámites de la Apostilla al menos 1 mes antes de solicitar; las oficinas de los gobiernos de distrito pueden estar saturadas
- Seguro médico: investigue de antemano las compañías de seguros que operan en España y que no tienen copago
- Extractos bancarios: prepare al menos 12 meses de extractos bancarios y muestre con claridad sus ingresos sostenibles
- La ventaja de la UGE: en los visados al amparo de la Ley de Emprendedores, el silencio administrativo funciona a su favor; si no llega respuesta en 20 días, su solicitud se considera aprobada
Preguntas frecuentes
P: ¿Se ha suprimido por completo la Golden Visa? R: Sí, a fecha de 3 de abril de 2025, el régimen de residencia basado en la inversión inmobiliaria finalizó oficialmente. Pero existen otras alternativas para quienes invierten más de 500.000 €.
P: ¿Necesito ser propietario de un inmueble en España para el visado de nómada digital? R: No, no hay requisito de inmueble. Basta con un domicilio en una vivienda de alquiler. Lo importante es cumplir el requisito de ingresos (el 200 % del SMI).
P: ¿Puedo trabajar con la Residencia No Lucrativa? R: No, con este tipo de visado está prohibido cualquier trabajo por cuenta ajena o por cuenta propia en España. Tiene que vivir solo de ingresos pasivos.
P: ¿Puedo traer conmigo a los miembros de mi familia? R: Sí, pero el procedimiento varía según el tipo de visado. Mientras que al amparo de la Ley de Emprendedores es posible una solicitud simultánea, en el Régimen General puede que tenga que esperar 1 año.
P: ¿Se acepta un título universitario obtenido en el extranjero? R: Sí, pero debe estar certificado con la Apostilla de La Haya y contar con una traducción jurada al español.
Conclusión
La supresión por parte de España del régimen Golden Visa no es un «final», sino un «punto de inflexión» hacia una inmigración cualificada. La era de la residencia fácil basada en la especulación inmobiliaria se ha cerrado, dejando paso a una era de competencia digital, innovación y suficiencia financiera sostenible.
En la coyuntura actual, la ruta más estratégica para muchos solicitantes es el Visado de Nómada Digital, gracias a las ventajas financieras que pueden aportar los convenios de seguridad social (cuando existe uno entre su país y España) y a sus opciones de trabajo flexibles. Para las personas con un alto nivel de capital acumulado pero que no se plantean trabajar de forma activa, la Residencia No Lucrativa conserva su accesibilidad financiera, con los valores del IPREM congelados en 2025.
En ambos casos, la clave del éxito es elegir la categoría adecuada, preparar los documentos (sobre todo los financieros y académicos) conforme a los estándares internacionales (Apostilla/traducción jurada) y gestionar el proceso de solicitud con un buen dominio de los principios del «silencio» del derecho administrativo español.
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