İspanya Endülüs'te Kısa Süreli Kiralama Kuralları Değişti: Nisan 2025'te Ne Değişti?

İspanya'da kısa süreli kiralama yapmak isteyenler için oyunun kuralları tamamen değişti. 3 Nisan 2025 tarihinde yürürlüğe giren yeni düzenlemeyle birlikte, Endülüs bölgesinde (Andalucía) Airbnb tarzı kiralama için topluluk onayı zorunlu hale geldi. Bu değişiklik, gayrimenkul yatırımı planlayan Türk yatırımcıları doğrudan etkiliyor.

---

Ne Oldu?

Endülüs özerk bölgesinde kısa süreli turistik kiralama lisansı olan VFT (Viviendas con Fines Turísticos) başvuru sistemi köklü bir değişikliğe uğradı. Bu düzenleme şu an Endülüs özerk bölgesi için geçerlidir. VFT lisansı Endülüs'e özgü bir düzenleme olup, diğer özerk bölgelerde farklı kurallar uygulanabilir.

Eski ve yeni sistem arasındaki fark kritik öneme sahip.

Eski sistem: Mülk sahibi lisans başvurusu yaptığında, yönetim sadece bina sakinleri topluluğunun bu faaliyeti yasaklayıp yasaklamadığına bakıyordu. Yasak yoksa lisans onaylanıyordu.

Yeni sistem: Artık yasağın olmaması yeterli değil. Mülk sahibinin bu faaliyetin topluluk tarafından açıkça onaylandığını kanıtlaması gerekiyor. Başvuru sırasında, mülk sahipleri kurulunun (AGM) yaptığı toplantı tutanaklarının sunulması zorunlu.

---

Yeni Kurallar

Topluluk Onayı Şartı

Yeni düzenlemeye göre kısa süreli kiralama faaliyeti için mülk sahipleri topluluğunun beşte üç (3/5) çoğunlukla olumlu oy vermesi gerekiyor. Bu onay, yıllık genel kurul (AGM) tutanaklarında açıkça belirtilmeli.

Bu şart sadece yeni başvurular için değil, mevcut lisansların devri için de geçerli.

Mevcut Lisanslı Mülklerin Satışı

Birçok alıcının "Bu mülkün zaten VFT lisansı var, sorun yaşamam" düşüncesi artık geçerli değil. Eğer lisanslı bir mülk satın alıyor ve lisansı kendi adınıza geçirmek istiyorsanız, yönetim güncel kuralları uygulayacak.

Lisans sahibi ismini değiştirmek için yine 3/5 çoğunluk onayı gerekiyor. Topluluk bu faaliyete karşı oy kullanmışsa, isim değişikliği başvurusu başarısız olabilir.

---

Kimler Etkileniyor?

Bu değişiklik üç ana grubu doğrudan etkiliyor:

Yeni mülk alıcıları: Endülüs'te kısa süreli kiralama geliri hedefleyen yatırımcılar, satın alma öncesi topluluk onayını araştırmalı. Onay yoksa veya topluluk karşıysa, yatırım planı riske girer.

Mevcut lisans sahipleri: Mülkünü satmayı planlayan VFT lisans sahipleri, alıcıya lisans devrinin garanti olmadığını bilmeli. Bu durum mülk değerini etkileyebilir.

Gayrimenkul yatırımcıları: Endülüs'te Airbnb geliri odaklı yatırım stratejisi artık daha fazla due diligence gerektiriyor.

---

Kısıtlama Dışı Kalan Alanlar

Bu sert kısıtlamalar her türlü kiralamayı kapsamıyor. İki önemli istisna mevcut:

Sezonluk kiralamalar: İki ay veya daha uzun süreli kiralamalar "sezonluk kiralama" olarak kabul ediliyor. Bu tür kiralamalar için topluluk onayı gerekmiyor.

Uzun dönem kiralamalar: Standart uzun dönemli konut kiralamaları bu kısıtlamalardan muaf. Herhangi bir özel izin gerektirmiyor.

---

Ne Yapmalısınız?

Endülüs'te kısa süreli kiralama hedefleyen yatırımcılar için öneriler:

1. Detaylı inceleme yapın: Satın alma öncesi topluluk tüzüğünü, son AGM tutanaklarını ve gelecek toplantı planlarını inceleyin. Gerekirse bir sonraki yıllık toplantıyı bekleyin.

2. Sözleşmeye koruyucu madde ekleyin: Rezervasyon sözleşmesine "kısa süreli kiralama yapılabileceğinin onaylanması şartına bağlıdır" gibi bir madde ekletin.

3. Alternatif stratejileri değerlendirin: Kısa süreli kiralama onayı alamazsanız, sezonluk (2+ ay) veya uzun dönem kiralama stratejisine geçmeyi düşünün.

Daha fazla bilgi için İspanya Endülüs Turizm Bakanlığı'nın resmi VFT sayfasını inceleyebilirsiniz.

---

Sonuç

Endülüs'te kısa süreli kiralama yapmak artık bir "hak" değil, komşuların büyük çoğunluğunun rızasına bağlı bir "ayrıcalık" haline geldi. Bu değişiklik, özellikle gayrimenkul yatırımı planlayan yatırımcılar için önemli bir risk faktörü oluşturuyor.

Piyasanın bu yeni gerçekliğe uyum sağlaması bekleniyor. Ancak alıcıların bütçelerini ve stratejilerini bu değişikliklere göre ayarlamaları şart. Golden Visa programının kaldırılması ile birlikte düşünüldüğünde, İspanya gayrimenkul yatırımında daha dikkatli bir yaklaşım gerekiyor.

---

Mi Casa Europa ile İngiltere ve İspanya'da (pek yakında İtalya'da) güvenle oturum izni başvurusu yapabilir, iş kurabilir veya gayrimenkul yatırımı yapabilirsiniz. Tüm sorularınız için bize iletişim sayfamız üzerinden ulaşabilirsiniz.